- 🏡什麼是【預售屋】?
- 📜預售屋的拆款方式
- 🌟什麼是【潛銷】？
- ❓預售屋為何要買【潛銷】?
- ❓我該跟著【團購、社群狂洗預售廣告的房仲】買嗎?
- ❓找團購主購買一定【最便宜】嗎?
- ❓團購主賣你的轉約真的有【便宜】嗎?
- ❓哪裡可以得知【潛銷】的消息?
🏡什麼是【預售屋】?
預售屋，顧名思義就是等待期長（工程期2-4年），相對付款較輕鬆的房屋買賣。
早期預售屋，缺乏資訊，無法看見隔壁的棟距、視野(有無腰斬煞(對面透天屋簷)、藥罐煞(水塔)..等等，自然價格相對優惠。
但建商也了解「未來時間價值」(經濟學，30年前的1元 VS 現在1元的貨幣價值不同)轉為加在房價之中，加上消費者付款相對輕鬆(如果好的地點，『未來增值』加上『通膨』仍會超過目前房價)，因此預售屋比實價登錄貴是正常現象(舊房子有折舊)。
以往中古屋一次要拿出房價總價20%或30%以上頭期款(視銀行判斷地段、屋齡進行鑑價決定要貸款多少給你)，但往往存到頭期款後，因通膨的關係，一樣的物件及地點，價格跟著漲上去了(代表頭期款又要繼續存，無限循環)，就算價格差不多，也不難發現建商逐漸縮小坪數，就是變相漲價。
為了趕上及加入通膨的漲幅且不急著住的人，預售屋儼然成為主流，買房門檻降為不用一次拿出總價20%自備款，相對容易取得資產增值的入場券。
而剛性需求急著住又不想住別人住過的，有自備款總價20%，近成屋或新成屋並就是另外一項選擇。
📜預售屋的拆款方式
一般預售屋的拆款方式其實就跟新成屋一樣，房價總價20%+銀行貸款80%，但預售屋可以把20%進行拆解攤提付款。
對於『首購族』來說，不用一次拿出頭期款20%相對輕鬆，其20%拆款方式各建商不同，就舉例最常見的方式如下：
- １０% = 訂金(七天審閱期)+簽約(內政部預售屋契約)
- 0 ～ ５% = 開工款
- 0 ~ １０% = 工程期款+使照
- ８０%(７５％＋５％驗屋) = 銀行貸款，加上前面20%，總共100%的房價
簡單來說，前面的20%看銷售中心規定如何拆分，數學遊戲，愈晚付款，對於置產的人來說也是愈輕鬆。
坊間有些建商可能聲稱XX萬到交屋，但還是得考量後續月金流(月付額)多少錢，是否足夠並預留升息空間，才能確定買下這甜蜜的負擔，如果為了每個月幾千元的利息而斷頭，真的划不來，白忙一場。
🌟什麼是【潛銷】？
潛銷，是從預售屋中所誕生。其用意就是為了回饋消費者，當建商推案細節資料、樣品屋不齊全的時候，消費者願意相信建商而進行預約或是下訂金，建商在價格上做出了善意的折讓回饋消費者(對於純置產的人與後面買的人就有明顯價差，銷售中心銷售成數一到即調整單坪價格)。
一般預售屋的買賣過程，我們可以這些時間點去區分。
取得建照前 VS 取得建照
- 取得建照前
早期取得潛銷是出現在取得建照之前建商對於市場測試水溫所做的銷售，先下一小筆預約金就可以取得房屋的承購權，
此時有承購權的人可以把權力賣給其他人，就是市場上所聽到的『賣紅單、炒紅單』，以前流行過，但現在違法，已沒人這麼做。
而也有建商潛銷試水溫，但是有購買意願的人太少導致預約金全數退還，延後擇期再次推案或土地轉賣給其他建商。
- 取得建照
而正規來說，法律明定取得建照並通過政府合約書備查使得銷售，目前合約書尚在備查的案子，就會有『意向書』這項對策，不收預約金、只看初步資料&留下偏好哪一個戶別，藉此銷售中心也可統計熱門戶別作為市場定價的一個參考依據。
若太少人購買，也是可以退還預約金向政府展延推案時間（但較少發生，但也不無可能）。
❓預售屋為何要買【潛銷】?
購買預售屋潛銷的優點
1) 相對較多樓層棟別可選擇🏡&停車位🚗🅿
2) 相對價格最便宜💰💰💰(房市持續往上狀況下)
預售屋在銷售時，銷售中心銷售到一定成數，隨著資料愈齊全，價格也隨之調整，而早期買的人就會出現價差，在往後中古屋銷售在成本上也是相對有利，因此更顯得預售屋潛銷的重要性。
舉例來說：
一個案子賣的好，到後期一坪漲２-４萬時有所聞，以現行三房來說36坪×3萬=108萬💸💸💸之多。
因此不論首購自住或投資置產，潛銷的價格都是相對低的。
而市場提到的【交換預售屋契約】，就是在潛銷購入的人，因為種種不同的原因臨時改變主意要轉賣，而把和建商所簽立的【預售屋買賣定型化契約】交換或是讓渡給其他人，就是我們俗稱的【交換預售屋契約】，至於加價多少，就看市場行情了。
❓我該跟著【團購、社群狂洗廣告的房仲】買嗎?
坊間團購只是造勢的一種，製造緊張氣氛、好像不跟著買就買不到，並號稱團購殺價建商讓利或是在社群內一直洗廣告「第一波」殊不知自己打電話還比房仲填寫表單還要快，羊毛出在羊身上，賠錢的生意沒人做，消費者喜歡看戲，當然就會有人配合演戲，拉高打折不論在預售屋、中古屋都適用。
當大家都在場，預售屋案場會把所有的好棟別、樓層&車位全部拿出來?
換個立場，如果您是老闆，會制定一項行銷略是把好貨先賣光，剩下不好的房子、戶別、停車位砸自己腳嗎? 答案仔細想想就知道囉！
❓找團購主購買一定【最便宜】嗎?
同前項，通常團購主都會說找他買比較便宜，幫你喬喬看，但是這都是子虛烏有，除非案場已經接近完銷才有可能讓利(可查詢實價登錄，拚完銷總有便宜戶，但條件相對不好)。
代銷跟建商接案子是總銷概念(例：總銷售10億，代銷不管怎麼賣，最終成績單要達到10億，多賺賺到，不足自己貼錢給建商)。
A賣便宜，B就得賣貴補回來，不可能讓團購主全部買便宜或是開放所有樓層，當個聰明人，是對的開始😇
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❓團購主賣你的轉約真的有【便宜】嗎?
坊間團購主群組中聯合壞壞房仲進行對消費者惡意的加價(中古屋房仲還需要帶看辛勞是需要肯定的)。
但隨著不良團購主肆意加價，來源也是團購主號稱自己的出貨LINE社群(無網路封閉客群，僅能在LINE群靠拉新人推銷加高價的物件，騙不懂市場行情的購屋小白)，實為可惡。
惡劣團購主+1~2%，壞壞房仲6%全拿，以1000萬的房子來說您需要多付出多少錢呢?
1000萬 x 7~8% = 70~80萬，您的裝潢+家電 或是 一台國產車 就這樣飛了💸💸💸
因此直接選擇屋主自售 無 惡劣團購主&壞壞房仲惡意灌價的平台交換物件更是顯得重要。
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為了避免這種狀況發生，除了自己買在第一手之外，或是買無惡意疊價的價格，不用去接無良團購主的轉約，才是最佳解😇。
❓哪裡可以得知【潛銷】的消息?
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了解基地完整資訊後，符合預算進而了解，才不會白忙一場😇
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