🏡什麼是【預售屋】?
預售屋，顧名思義就是等待期長（工程期2-4年），相對付款較輕鬆的房屋買賣。
早期預售屋，因為什麼都看不到，看不到跟隔壁的棟距、視野(有無腰斬煞(對面透天屋簷)、藥罐煞(水塔)..等等)，自然價格相對優惠。
但因為近年來房價不斷上漲，預售屋儼然變成一項主流，而定義轉變為建商把未來價值已經加在房價之中，但好處是付款輕鬆。如果好的地點，未來增值仍會超過目前房價。
以往中古屋一次要拿出房價總價20%頭期款，80%銀行貸款(有些屋齡太老，銀行鑑價貸款成數會下降)，但往往存到頭期款後，因通膨的關係，一樣的物件及地點，價格跟著漲上去了，而購屋成本相對增加，所以在高房價的現代，預售屋正是主流。
📜預售屋的拆款方式
一般預售屋的拆款方式其實就跟中古屋一樣，房價總價20%+銀行貸款80%，只是預售屋可以把20%進行拆解攤提付款。
對於首購族來說，不用一次拿出頭期款20%相對輕鬆，其20%拆款方式各建商不同，就舉例最常見的方式如下：
- １０%=訂金+簽約(內政部預售屋契約)+開工
- １０%=工程期款+驗屋(拆成12-24期)付款
- ８０%=銀行貸款，加上前兩項總共100%的房價
還有某些建商會主打xx萬即可簽約及工程0付款，切記還是要衡量自己每個月的收入是否能支付才買下這甜蜜的負擔。
🌟什麼是【潛銷】？
潛銷，是從預售屋中所誕生。其用意就是為了回饋消費者，當建商推案資料不齊全的時候，消費者願意相信建商而進行預約或是下訂金，建商在價格上做出了善意的折讓回饋消費者。
一般預售屋的買賣過程，我們可以這些時間點去區分。
取得建照前 VS 取得建照
- 取得建照前
早期取得潛銷是出現在取得建照之前建商對於市場測試水溫所做的銷售，先下一小筆預約金就可以取得房屋的承購權力，如果市場熱度夠，在取得建照後就會邀約回來談價格補差額轉為訂金，預售屋合約書審閱五天，簽立正式合約，即完成預售屋這個手續，等待完工交屋後才完成這筆預售屋交易。
此時有購買權力的人可以把權力賣給其他人，就是市場上所聽到的”賣紅單”，以前流行過，但現在違法，已沒人這麼做。
而也有建商潛銷試水溫，但是有購買意願的人太少導致預約金全數退還，延後擇期再次推案。
- 取得建照
而正規來說，法律明定取得建照使得銷售，所以近期所有建商都是取得建照才開始銷售，早期有偷跑，所以才會有預約少人而退還預約金，擇期推案這種情形發生，不過就算取得建照，若太少人購買，也是可以退還預約金向政府展延推案時間（但較少發生，但也不無可能）。
❓預售屋為何要買【潛銷】&【第一波】?
購買預售屋潛銷的優點
1) 較多樓層棟別可選擇🏡&停車位🚗🅿
2) 第一波的價格一定是最便宜💰💰💰
預售屋在銷售時，建設公司銷售到一定成數，隨著資料愈齊全，價格也隨之調整，而早期買的人就會出現價差，在往後中古屋銷售在成本上也是相對有利，因此更顯得預售屋潛銷的重要性。
舉例來說：
一個案子賣的好，到後期一坪漲２-４萬時有所聞，以現行三房來說36坪×3萬=108萬💸💸💸之多。
因此不論首購自住或投資置產，潛銷第一批的價格都是最划算的。
而市場提到的【交換預售屋契約】，就是在第一波潛銷購入的人，因為種種不同的原因臨時改變主意要轉賣，而把和建商所簽立的【預售屋買賣定型化契約】交換或是讓渡給其他人，就是我們俗稱的【交換預售屋契約】，至於加價多少賣，就看個人良心了。
❓我該跟著【團購】買嗎?
其實如果預售屋建案符合您的預算，小編立即為您安排第一波的順位，順利買到自己所要想的價格、棟別、樓層&車位，不必等待。
坊間團購都必須一整團過去或是舉辦說明會，當大家都在場，預售屋案場會把所有的好棟別、樓層&車位全部拿出來嗎?
換個立場，如果您是老闆，會把好貨賣光，剩下不好的房子砸自己腳嗎?答案仔細想想就知道囉！
❓找團購主購買一定【最便宜】嗎?
通常團購主都會說找他買比較便宜，幫你喬喬看，但是這都是子虛烏有，除非案場已經接近完銷才有可能讓利(可查詢實價登錄，拚完銷總有便宜戶，但條件相對不好)。
代銷跟建商接案子是總銷概念(例：總銷售10億，代銷不管怎麼賣，最終成績單要達到10億，多賺賺到，不足自己貼錢給建商)。
A賣便宜，B就得賣貴補回來，不可能讓團購主全部買便宜或是開放所有樓層，仔細想想，您是不是落入這樣的圈套呢?
當個聰明人，是對的開始😇
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❓團購主賣你的轉約真的有【便宜】嗎?
團購主掃貨然後告訴你新案價格太高，可以接手他的轉約案子，看似便宜，其實你正在助紂為虐，自己也吃了大悶虧。
團購主買1000萬，轉約賣你1100萬，而你自住5年稅制降至20%，出售給下一個買家，在國稅局的認定你的成本仍然是1000萬。
假設你住五年賣出1200萬因此你的課徵稅額為(1200-1000)x20%，並非(1200-1100)x20%，因此需多繳給國稅局(1200-1000)200萬的20%，被團購主扒了兩層皮，還覺得感激不盡?
以後換屋若買更貴的房子可折抵稅，但如果買比較便宜的房子，就需支付剛剛所提到的稅，這可是吃了大悶虧😂。
- 你買了團購主的轉約，讓他們有錢繼續去買下一間預售屋可以繼續倒貨給其他人。
- 國稅局需多繳的稅額，團購主賣你轉約才不會跟你說，傻傻的感激，最終才知道自己是輸家。
- 團購主慫恿賣方狂加價從中抽取高額傭金，洗房市小白不知情的買以為很超值的轉約，實際上是團購主想賺的暴利。
為了避免這種狀況發生，自己買在第一波，不用去接無良團購主的轉約，才是最佳解😇。
❓哪裡可以得知【第一波潛銷】的消息?
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